2.3億!新築区分マンションを生命保険と考え購入~死亡時CF70万円で家族の生活を維持する


自分がもしも不慮の死を迎えた場合に、残される家族の生活を維持できるのか?

が近年の最大の懸念事項でした。

そこで2017年6月以降、立て続けに新築区分マンションを8区分、

総額2.3億円を銀行融資を受けて購入しました。

1区分当たり、月々若干の持ち出しが出ますが、不動産投資というよりも生命保険替わり、

しかも可及的速やかに購入したい!

という自分の希望により、今回の購入に至りました。

「新築区分マンション」は不動産投資としては儲からないのは事実でしょう

 

 

私自身、不動産を購入するにあたっては様々書籍は読みましたし、

実は以前にも居住用で購入したマンションを仕事の関係で県外に引っ越すことになり、

一時期賃貸に出していたこともあり、不動産投資に関する知識が全くないわけではありませんでした。

 

ほとんどの不動産投資書籍では、

新築区分マンションは儲からない!

と書かれていますし、これはこれで最もだと私自身も思います。

 

新築物件は、購入時に販売業者の利益上乗せ分が2割程度乗っかっている為、

買った途端に評価額が値下がりします。

これでは相場状況がよほど上向き出ない限り、出口戦略として売却益を得ることは

難しくなってきます。

 

節税効果が得られるのは事実としても、それも一時的なものであり、

年数を経るほどに家賃収入が減少していくことから、

持ち出し分がじわじわと増えることになり、

結果的には手元の収支がマイナスになるケースがほとんどのようですしね。

 

※中には融資期間を40年、更には優遇金利で月々のキャッシュフローを強制的に

プラス状態にして提案してきた業者もありましたが、

これは例外中の例外。医師という属性があってこその強引な技でしょう。

 

新築区分マンションは儲からない」というのは、

不動産投資という面で考えれば紛れもない事実なのでしょう。

 

同僚の突然死~「新築区分マンション」購入決断の理由

 

では、どうして「新築区分マンション」を8区分も購入したのか??

それは、自分の目的が不動産投資による利益目的というよりも、

生命保険代替商品」として考えたからです。

加えて、「今すぐに」購入したいと考えたからですね。

 

これには私の個人的な背景があります。

それが、職場の同僚の突然死、です。

 

この記事を書いているのが2017年8月ですが、

2年前の2015年に職場の同僚が突然死しました。

年齢は60代前半でしたが、既往歴の全く無い男性が、

ある夜、致死性不整脈で突然死してしまったのです。

 

ちょうど、前日の夕方に仕事で呼び出しがあり、

一緒に仕事をしていたのです。

その時は全く普段と変わらずお元気でした。

それがその日の夜には亡くなるなんて・・・

 

突然すぎて信じられませんでしたね。

衝撃が大きすぎるとどう感情を表現していいのか分からなくなる、

そんな感覚でした。

 

しばらくして、それまで自分が漠然と抱えていた不安が、

現実的な問題として自分のすぐ目の前にあると認識されるようになりました。

 

生命保険代替商品としてなら「新築区分マンション」購入は検討価値あり

 

自分には妻と3人の子供たちがいます。

自分が健康で生きているうちには何の問題もないでしょう。

不自由ない生活ができる。

 

だが、万が一自分が死んでしまったら??

これがここ数年の、特に3人目の子供が生まれた後に自分が抱えていた漠然とした不安でした。

勿論、生命保険には入っています。自分が死亡した時には、7000万円以上のお金が入ってきます。

ですが、そんなお金は直ぐに無くなってしまいます。

毎月の安定した収入源が途絶えてしまう

3人目の子供が大学生活を終えるまで、あと20年以上もかかる。

そんな家族の生活を維持していく方策が取れていない。

それが自分の課題でしたし、不安の根源でした。

 

この不安を解消する為の方策が、

自分にとっては「新築区分マンション」の購入でした。

生命保険代替商品」として考えたのです。

 

総額2.3億円分の物件を購入し、その際に団体信用生命保険に加入することになるため、

自分が万が一死亡した際には、残債の無い物件が家族の元に残ります。

これで月々のCF約70万円が確保されることになります。

 

月々70万円の収入があれば、残された家族4人の生活も維持していくことは可能でしょう。

 

CFの出る中古1棟物購入が理想的だが、購入タイミングと自己資金が問題

 

一般的な書籍で語られる新築区分マンション投資は、CFがほぼ出ないのと、

節税効果があるとしても限定的であること、出口戦略が難しいことなどの理由から、

不動産投資としては「儲からない」とする書籍が大半です。

 

ですが、これも実際には取り組み方によって変わる部分がありますし、

年収の高い方ですと、節税面のメリットが上回る、少なくとも年間トータルでの

CFがマイナスにはならないケースがありますから、

一概に「儲からない」と決めつけてしまうのは早計ですね。

 

実際、私自身、個人としての年収は2400万円を超えますが、

十分な節税効果があり、年間CFはプラスですし、その効果は初年度に最大になりますが、

以後もマイナスになることはないと予想されます。

 

加えて所有している法人を活用することで、

よりCFをプラスにしていくことが可能になっています。

 

新築区分マンションでも十分に投資としても利益を出すことは可能です。

これはどのような業者と組むか、どのようなスタンスの税理士にお願いするか、

でかなり変化の出てくる部分だと思います。

 

ただし、そもそも月々のCFがプラスになる「中古一棟物」の物件を購入できれば、

それが理想的ではあります。

私自身、初期段階では新築区分マンションの購入は全く考えておらず、

節税になるといっても効果に期限があり、月々のCFがマイナスになる物件を

購入して何の意味があるんだ?と否定的な立場でした。

 

ですが、中古一棟の物件ですと、条件の良い物件はなかなか出てこないのも実状のようで、

実際にとある業者には正直にも「今は紹介できる物件が無い」と言われました。

この業者は高額納税者を主な顧客対象とし、購入後のフォローも評判の良い業者ですが、

物件購入により顧客・業者共にWin-Winの関係性を築いていく、

その為に適切な仕事をしていくというスタンスが

実践されていると感じられて好感が持てました。

 

一方で、強引な電話営業を仕掛けてくる業者もいました

ネットで資料請求し、その資料がまだ届いてもいないのに、

つまり判断材料がほとんど無い状態なのに、いきなり電話をかけてきて、

「お話聞いてもらえませんか?」と。若い男性の声でしたね。

まだ資料が届いていないよ?と話しても、

「ああ、そうですか・・・」とはぐらかされ、必至に営業かけてくるので、

話しを聞くだけなら、と了承すると、

「気に入ったら物件買ってくれますか?」といきなり電話口で言われ、

そんなつもりで会いに来られても困る、と断りを入れました。

成果を上げたいにしても、順番はきっちり守らないとね・・・

という残念な営業でした。

 

ともかく条件の良い物件は早々簡単には出てこないというのは事実ですし、

一方で私自身は可能な限り早期に物件を購入したいと考えていました。

ここにギャップが生じました。

 

更に、スルガ銀行を利用するなら別ですが、大手銀行にて好条件な低金利にて融資を

受けるには、やはりある程度の自己資金を要求される場合が多いようです。

中古とはいえ一棟物のマンションを購入するとなれば、1億、2億、3億、

という価格帯になります。自己資金を1割~2割準備するとなると、

1000万円~6000万円の現金が必要になります。

現実的に2億の物件購入には2000万円~4000万円は必要。

私にはそんな潤沢な自己資金はありませんでした。

 

新築区分なら低金利で融資を受けられ、自己資金もほとんど必要なし

 

一方、新築区分マンションであれば、自己資金が不足していても銀行の融資が受けやすい。

金利は1%台から、自己資金も1区分あたり10万円で事足りました。

6区分はT銀行、2区分はK銀行より融資を受けたので、金利はそれぞれ異なりますが、

属性もあって優遇金利で低金利にて融資を受けることができました。

 

それでも月々のCFはわずかにマイナスになります。

8区分トータルで月々のCFとしてはマイナス8万円弱。

月10万円までの手出しは許容範囲と考えて購入を考えていたので、

これぐらいは想定内です。

 

※別記事で書きますが、海外不動産(アユタヤのコンドミニアム)購入で

2017年4月まで月々8万円のローンを支払っていましたが、この支払いがなくなったので、

ちょうどその分をこちらの国内不動産に割り当てた格好になります。

 

しかも、確定申告をすれば、税金の還付が発生する為、

年間トータルでのキャッシュフローとしては実はプラス。

 

一般的な書籍では節税効果も最初の数年だけ、と書いているものが多いですが、

これは実際に業者に話を聞いてみないと分からないグレーゾーンの部分があります。

書籍には書ききれない部分で、かなり実際の数字は変わってきます。

どの業者から購入するか、税理士はどんなスタンスか、でも変わりますから。

 

私に関して言えば、正直節税効果が大きいですし、

その他プラスアルファの部分もあって、

メリットの方が遥かに勝ると判断して購入を決断しました。

 

書籍の情報が全てじゃない~実際に様々な業者の話を聞いてみるのも大切

 

 

これですね。非常に痛感した部分です。

書籍に書かれている情報が全てではありません

書けない部分もあるのです。

 

それは、実際に会って話を聞いてみないと分からない部分です。

書籍の情報を全てと考えて判断してしまうのは早計ですし、

恩恵に与れる話を聞きそびれる可能性もあります。

 

人を信用し過ぎるのは問題ですが、食わず嫌いにもデメリットはあります。

様々な業者の話を実際に聞いてみる、ピンと来なかったらスルー。

これを繰り返す事で有益な情報が得られることもあります。

自分としてはそれを実体験できました。

 

 

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